download
Biedt inschrijving van de koopovereenkomst ook bescherming tegen een gemeentelijk voorkeursrecht aan een verkoper die geen eigenaar is?
Ja, zo heeft het Hof Den Bosch op 3 mei 2011 uitgemaakt, waarbij het aangeeft dat deze bescherming ook toekomt aan opvolgende verkopers in een samenstel van overeenkomsten.
De Wet voorkeursrecht gemeenten geeft – kort gezegd – een gemeente de bevoegdheid een voorkeursrecht te vestigen op gronden. Daardoor krijgt zij een voorkeurspositie: als de eigenaar besluit die gronden te vervreemden, dan moet hij die eerst aan de gemeente te koop aanbieden. Dat hoeft niet indien de vervreemding plaatsvindt ter uitvoering van een koopovereenkomst die minder dan zes maanden voor de vestiging van het voorkeursrecht is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Deze vrijstelling is tussen dezelfde partijen gedurende een periode van drie jaar eenmaal van toepassing, waarmee wordt beoogd te voorkomen dat de periode van zes maanden waarvoor de vrijstelling geldt wordt opgerekt door het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot dezelfde locatie.
Hof Den Bosch heeft nu het volgende uitgemaakt: indien iedere contractspartij in een samenstel van ingeschreven koopovereenkomsten (A – B – C , etc) slechts eenmaal als koper en/of verkoper is opgetreden, daarmee voldaan wordt aan de vereisten van de vrijstelling. Het voorkeursrecht van de gemeente geldt dan niet voor de levering ter uitvoering van deze overeenkomsten. De bescherming tegen het gemeentelijk voorkeursrecht komt daarmee niet slechts toe aan de eigenaar van het perceel (A), maar ook aan de (opvolgende) verkopers in een samenstel van overeenkomsten. De met de gesloten koopovereenkomsten samenhangende rechtshandelingen (zoals een recht van hypotheek) komen evenmin voor een beroep op nietigverklaring door de gemeente in aanmerking. Deze uitspraak is een bevestiging van de wetsgeschiedenis op dit punt.
Hof Den Bosch 3 mei 2011, nrs HV 200.069.644 en HV 200.069.701 (LJN BQ4111).
Geen schadevergoeding bij opzegging huur wegens faillissement
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een schadevergoedingsbeding in geval van beëindiging van een huurovereenkomst wegens faillissement van de huurder (op grond van artikel 39 Faillissementswet ("Fw")) niet toelaatbaar is (Aukema q.q./Uni-Invest – Hoge Raad 14 januari 2011, NJ 2011, 114). Een opzegging op deze grond is een regelmatige wijze van beëindiging van een huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht. Het bedingen van een recht op schadevergoeding voor de huurpenningen die verschuldigd zouden zijn geweest, indien een huurovereenkomst niet tussentijds zou zijn beëindigd, heeft daarom geen effect.
In deze zaak heeft de huurder een gebruikelijke bankgarantie ten behoeve van de verhuurder gesteld. Eén van de verplichtingen die de bankgarantie dekt, betreft het vergoeden van schade aan de verhuurder als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst bij faillissement. Nadat de huurder failliet is gegaan en de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw is beëindigd, heeft de verhuurder bij de bank betaling gevorderd onder de bankgarantie, waaraan de bank gevolg heeft gegeven. De bank heeft ingevolge de contra-garantievoorwaarden de rekening van de huurder voor het uitgekeerde bedrag belast. De curator vordert vervolgens (terug)betaling van het bedrag dat door de bank ten laste van de boedel is gebracht, aangezien de verhuurder geen aanspraak op schadevergoeding zou hebben.
De Hoge Raad overweegt dat de regeling van artikel 39 Fw berust op een afweging van twee belangen: enerzijds het belang van de boedel om te voorkomen dat boedelschulden oplopen door niet langer gewenste huurverhoudingen; anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze belangenafweging kan niet worden doorbroken door het bedingen van een recht op schadevergoeding voor huurpenningen die verschuldigd zouden zijn geweest, indien de huurovereenkomst niet tussentijds wegens faillissement van de huurder zou zijn beëindigd.
Indien men in de praktijk wil bereiken dat aan de verhuurder wel een vergoeding moet worden betaald, dan is het volgende aan te bevelen. In de huurovereenkomst kan een beding opgenomen worden dat aan de verhuurder de bevoegdheid verleent de huurovereenkomst te ontbinden in geval van faillissement van de huurder, met daaraan gekoppeld een schadevergoedingsbeding.
Belangrijke wijzigingen overdrachtsbelasting
Het kabinet heeft een aantal maatregelen genomen op het gebied van de overdrachtsbelasting, met name met het oog op de stimulering van de woningmarkt. Per 1 juli jl is de regeling voor opvolgende leveringen van woningen aangepast (artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer ("Wbr")) en is het tarief voor de verkrijging van woningen verlaagd tot 2%.
Op 1 juli 2011 is aangekondigd dat het tarief voor de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen tijdelijk wordt verlaagd, en wel tot 1 juli 2012. Deze maatregel zal worden opgenomen in het Belastingplan 2012. Vooruitlopend op de wettelijke vormgeving heeft de staatssecretaris van Financiën bij besluit van 1 juli 2011 (nr. BLKB 2011/1290M) goedgekeurd dat met ingang van 15 juni 2011 voor de verkrijging van een woning tijdelijk overdrachtsbelasting wordt geheven naar een tarief van 2%. Onder een woning wordt verstaan een woning die is bestemd voor bewoning door particulieren. Zelfbewoning door de verkrijger is geen vereiste, zodat de 2% ook geldt voor de beleggersmarkt. Commerciële ruimten, ook als die deel uitmaken van een woningencomplex, vallen niet onder het 2% tarief
Voor opvolgende leveringen binnen zes maanden geldt conform artikel 13 Wbr dat de grondslag waarover overdrachtsbelasting wordt berekend, bij de opvolgende levering mag worden verminderd met het bedrag waarover bij de eerste levering overdrachtsbelasting was verschuldigd. Voor woningen verkregen in 2011 geldt dat de periode van artikel 13 Wbr is verlengd tot 12 maanden.
Het voordeel van deze tegemoetkoming komt in beginsel toe aan de tweede verkrijger, tenzij partijen daarover iets anders zijn overeengekomen. Doorgaans zullen partijen bepalen dat het voordeel van artikel 13 aan de eerste verkrijger zal toekomen, zodat de tweede verkrijger per saldo een bedrag gelijk aan 6% overdrachtsbelasting betaalt. Tot 1 juli jl. werd voorts goedgekeurd dat deze vergoeding die de tweede verkrijger aan de eerste verkrijger betaalt, niet als last moest worden beschouwd voor de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting. Die goedkeuring is echter per 1 juli 2011 vervallen, zodat de vergoeding van artikel 13 thans wel wordt betrokken in de heffing van overdrachtsbelasting, waarover nu ook 6% dan wel 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Stel, A verkijgt in mei 2011 een woning voor 100.000 en betaalt 6.000 overdrachtsbelasting; B verkrijgt die woning in augustus 2011 van A voor 110.000 en spreekt met A af dat hij aan A zijn overdrachtsbelasting zal vergoeden. B betaalt naast de koopprijs 6.000 aan A als vergoeding en 320* (via de notaris) aan de belastingdienst (2% over de waardestijging (10.000) en de vergoeding (6.000*)).
*) Op grond van de gebruikelijk gehanteerde bepaling voor deze situatie zal de tweede verkrijger deze extra last in mindering mogen brengen op het aan de eerste verkrijger te vergoeden bedrag. Dat betekent dat die eerste verkrijger niet zijn geheel betaalde 2% of 6% overdrachtbelasting vergoed zal krijgen (dus dan zou B in het voorbeeld hierboven 6.000 -/- 120 aan A vergoeden). Indien de eerste verkrijger zijn betaalde overdrachtsbelasting geheel vergoed wenst te zien, dan zal dat tot gevolg hebben dat de tweede verkrijger méér overdrachtsbelasting verschuldigd is dan een bedrag gelijk aan 2% of 6% overdrachtsbelasting. De wijze van formulering van de tekst in de koopovereenkomst ten aanzien van de toepassing van artikel 13 Wbr kan derhalve voor één van partijen onverwachte gevolgen hebben.
Het verlaagde tarief voor de heffing van overdrachtsbelasting in combinatie met artikel 13 Wbr kan leiden tot onduidelijkheid. Dient de tweede verkrijger aan de eerste verkrijger de 6% te vergoeden of kan de tweede verkrijger volstaan met het vergoeden van een bedrag gelijk aan 2%? Voor de beantwoording van die vraag zal betekenis worden toegekend aan hetgeen partijen terzake zijn overeengekomen, waarbij de formulering van de bewuste afspraak van belang zal zijn. Aandacht hiervoor is dus geboden.
Belangrijke verruiming overdrachtsbelastingvrijstelling bij verkrijging van aandelen
De Hoge Raad is teruggekomen op zijn arrest uit 1982, destijds inhoudende dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor bouwterreinen of nieuwbouw niet kan gelden bij verkrijging van aandelen in onroerende zaak-lichamen.
De Wbr beoogt de verkrijging van aandelen in onroerende zaak-lichamen op dezelfde wijze te belasten als ware de onderliggende onroerende zaken zelf verkregen. Artikel 4 Wbr bepaalt daarom dat (indien aan de verdere voorwaarden van dat artikel is voldaan) de verkrijging van aandelen in dergelijke onroerende zaak-lichamen belast wordt met overdrachtsbelasting. Die fictiebepaling heeft geen verdere strekking dan te voorkomen dat door middel van het tussenschuiven van een rechtspersoon de heffing van overdrachtsbelasting wordt voorkomen. Indien voor de verkrijging van een onroerende zaak zelf een vrijstelling van overdrachtsbelasting zou gelden, dan dient diezelfde vrijstelling ook te gelden voor de verkrijging van aandelen in het lichaam tot wiens vermogen die onroerende zaak behoort. Eerder werd dat al uitgemaakt voor de monumentenvrijstelling (inmiddels vervallen). Dat geldt nu ook voor de levering van aandelen in een onroerend zaak-lichaam dat een bouwterrein of nieuw vervaardigde onroerende zaak in eigendom heeft (artikel 15.1.a Wbr; uiteraard dient aan de voorwaarden van dat artikel te zijn voldaan).